【案情】劉某、南京某置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》，約定劉某向南京某置業(yè)有限公司購買房產(chǎn)，總價款415750元。此后，劉某、南京某置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，約定由南京某置業(yè)有限公司向劉某提供物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)補(bǔ)助，補(bǔ)助共分10筆，每筆金額為41575元。案涉商鋪物業(yè)管理費(fèi)約為4300元/年。后南京某置業(yè)有限公司未按照協(xié)議約定支付款項(xiàng)，劉某訴至法院，要求南京某置業(yè)有限公司履行協(xié)議約定的付款義務(wù)。南京某置業(yè)有限公司稱因資金缺乏，為吸納資金，故向劉某推銷案涉商鋪，并簽訂案涉協(xié)議。

【評析】所謂返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。案涉協(xié)議雖約定由南京某置業(yè)有限公司向劉某支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)補(bǔ)助，但案涉房產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)約4300元/年，與協(xié)議約定的補(bǔ)助費(fèi)41575元/年相去甚遠(yuǎn)，而協(xié)議約定的補(bǔ)助費(fèi)的總額與案涉房產(chǎn)的購房款金額一致，故協(xié)議性質(zhì)為返本銷售協(xié)議。

在商事活動領(lǐng)域，公序良俗體現(xiàn)了國家對契約自由的限制、對交易公正的追求和對當(dāng)事人利害關(guān)系的調(diào)整。民法典第一百五十三條第二款規(guī)定違背公序良俗的民事法律行為無效，確立了背俗無效規(guī)則，屬于限制民事主體濫用意思自治、維護(hù)國家重大核心利益的重要法律依據(jù)。《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

返本銷售行為實(shí)質(zhì)是房企的融資行為，該行為規(guī)避了合法的監(jiān)管程序，雖在短期內(nèi)為房企注入了流動資金，但實(shí)質(zhì)上加重了房企的債務(wù)負(fù)擔(dān)，房企的還本承諾缺乏保障，具有極大的“爆雷”風(fēng)險。依法認(rèn)定返本銷售行為無效，可以有效保護(hù)購房者的正當(dāng)權(quán)益，防范社會群體性風(fēng)險的發(fā)生，防范化解重大風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。